35岁以上的基层地产人，越来越危险？！经验真的没用了吗？

地产人工作经验的溢价能力似乎越来越弱了。

一方面，许多房企宁可高价招聘一个毫无经验的应届生，也不愿留下一个已经工作几年的“老员工”；另一方面，新老员工薪资倒挂的现象也很普遍。特别是名校毕业生的薪酬待遇常常超过工作几年的中基层员工。

最近，明源君和一些地产人聊起这个话题，大家纷纷感慨：工作经验真的不值钱了吗？

今天，明源君就结合一些地产人的观点，来谈谈这个话题。

地产从业者整体年轻化

工作经验似乎没那么重要了？

数据显示，当前头部房企的员工普遍年轻。比如融创和中梁员工的平均年龄都只有31岁，万科非营销序列员工的平均年龄只是31岁。

猎聘网此前曾做过一个调研，地产行业25-35岁人才占比超60%。比如设计岗位超过76%的人年龄在35岁以内。

这些人有些已是中基层管理人员了。人才咨询机构北森此前曾统计过，54%的地产中基层人员介于35岁以下。

行业内有“35岁分水岭”的说法，意思是35岁还没做到中层，不仅未来晋升机会很小，还随时可能面临被淘汰的风险。

与此同时，新兵蛋子的薪酬待遇和晋升机会都比“老员工”优越许多。

校招生，尤其管培生都是作为管理层储备军在培养，待遇自然不在话下，上升空间也非常开阔。比如万科新动力生一般入职三四年就会有一波晋升；蓝光鲲鹏生以三年培养成中层，六年成长为高层的计划在培养。更有甚者，比如碧桂园的“未来领袖”计划，用两三年就培养成中高管理者，如项目总、区域总裁助理、区域副总裁等。

这让许多老员工看不懂，晋升速度这么快，难道不会“揠苗助长”？

以工程线为例，目前中基层管理者80、90后当道，一些工程人不到30岁已是项目经理；施工单位同样如此，一位地产人反映，其接触过的总包单位项目经理平均年龄在31岁左右。

按照头部房企目前的用人标准，管培生一般要求是985/211硕士学历。假设按照一个人26岁硕士毕业来算，按照土建一般的职级序列：土建工程师-工程主管-工程经理-项目(副)经理，30岁当上工程经理，至少一年晋升一级。而所经历过的项目也就一个半左右。

似乎有点不可思议。许多人认为，地产岗位，尤其工程、设计等偏技术型的岗位，都是非常注重实操经验积累的。火箭式的提升速度，会不会存在管理者经验不足的问题？

知识的获取门槛降低

通用型的经验溢价能力下降

“勤勤勉勉工作四五年，竟然比不上一个毫无经验的应届生?”一些地产人跟明源君聊起这个话题很是感慨。

以工程线为例，多年前，土木工程毕业生都会被鼓励去施工单位“学技术”，从放线员、资料员一步步做起，从业10年20年的师傅是很受尊重的老法师。而现在，30多岁的工程人，如果没有晋升到项目经理/项目总，或多或少开始担忧可能被更年轻的毕业生取代掉。

经验确实没有那么重要了。

一、行业高度标准化，越来越多的经验迅速被转化成知识

规模型房企都有一套内部标准和制度。比如工程，会有工艺技术标准、安全文明标准、管理动作标准等等，从技术层面到管理层面，全部优秀经验和做法都被固化下来。而且这些标准体系一直处于迭代中，明源君接触过的头部房企，基本每年都会进行一次标准体系的升级迭代。

有些企业内部还是微创新机制，比如世茂鼓励一线尝试新的工程做法和管理方法。一线员工的想法在项目上实践可行便可上报，集团安排人员下去考察，看看是否可以落地。考察通过就会在集团或区域内推广。

这意味着，理性认知层面的东西，比如各类工艺做法、图纸规范，在过去可称之为个人实践经验，现在正以前所未有的速度转化成为知识。而且知识的更新速度超乎想象。新入行者无需经过现场实操，也能快速掌握。

二、知识获取门槛降低，只要肯学都能学得到

后来者的成长速度加快，另一个重要因素在于知识获取门槛不断降低。互联网时代，企业与企业间能保有的秘密越来越少，更何况通用型知识。不仅个人拥有各种途径学习，房企内部培养机制也日趋完善。

比如阳光城有个专门的项目总培训项目叫“光之耀”，角色定位为“全方位人才”、“重视经营”、“第一负责人”。

朱荣斌、阚乃桂、吴建斌和其他职能中心众多高管会亲自面授教学，这些高管拟定相关课题，学员以组为单位，高管课上指导，学员课下协作和实践，最终做答辩提交解决方案，选出高潜力项目总，培训结束后，一旦公司有项目总岗位空缺，将对高潜力项目总进行合理评估，择优任用。

目前，在标杆房企内部，只要愿意学，基本没有学不到的。旭辉一位非营销线的管培生就曾表示，公司内部培训多得崩溃，尤其每年9-10月份，旭日生、事业部、条线、总部专项培训会占掉一小半业务时间。

来自一线的实操经验，被转化成各种手册、PPT、课程等方式，即便是新入行者，也能被快速“催熟”。

三、行业变化迅速，昨日的经验今日未必仍适用

有人说，现在经验的优势不会超过三年。三年前的东西放到今天看要么与现状脱节，要么就是大家很容易知道的常规套路。因为行业一直在快速的进化。

比如工程的工艺技术，穿插施工比重提升，装配式建筑覆盖面持续扩大，还有一系列的新工艺新做法不断涌现。

管理范围上，过去十万方算是不小的项目了，现在十万方可能只是一个标段。甲方工程人的管理半径持续扩大，人均效能的要求也一天见一天高。

项目类型上，随着房企业务多元化，开发产品可能不再局限于住宅，还增加了商业、办公等多种类型。行业发展节奏加快，对个人的综合素质要求也越来越高，对于从业者来说则意味着不断面临新挑战。

真正有价值的工作经验

是形成除知识以外的能力

但是，经验并非毫无价值。

任何工作想要做得好，都需要一定的积累，地产行业也如此。比如设计管理，虽然不用亲自画图，但有大概有一半时间精力花在技术层面上，比如审图、看图、提专业建议；另一半时间精力才是流程和制度执行，如组织评审会、拟订设计合同等。拥有画图经验，熟悉设计院的工作流程和工作思路，才能更好的将甲方需求转化成乙方容易理解和接受的语言，降低沟通成本，高效把控项目方向。

再如工程，甲方的工作虽然偏管理，专业层面不需要特别深入。但就像一些地产人所说的，让一个完全没有现场经验的人去管理工地，就跟让瞎子去看画展差不多，基础不扎实，很容易在一些小问题上被忽悠。

但毕竟只是入门的基础。如前文所言，知识型的经验很难形成壁垒。

很多人可能知道，判断西瓜甜不甜有个办法，就是拿起来敲一敲，听听声音是否清脆响亮。说起来简单，真正到了到了挑瓜的时候，绝大多数人还是无从下手。

有些经验，只可意会不可言传。“无他，唯手熟而已”，这种经验很难通过三言两句或者一个视频让他人快速的彻底领悟。

举个例子，材料进场，经验丰富的老法师看一看摸一摸就能判断个八九不离十。比如防水卷材样品，老法师看看融化状态，就能判断它能否达到吸附要求；PVC波纹管样品来了，用脚跺两下基本能判断其强度是否达标。

虽然材料也会送检，有检测报告协助判断。可有时候等到报告回来，材料可能已经用掉一部分了。经验老道的管理者，则能够送检报告出来之前就做出准确判断。

另外，项目实施过程的各种突发事件层出不穷，甲方作为工程建设的集大成者，需要拥有随时应对突发事件的能力，这种能力是需要经历过现场实践才能具备的，也是经验的价值所在。

再者，明源君认为，工作经验的另一个价值，体现为资源积累。地产项目上的许多事情，是无法写进条条框框里面去的。比如说，项目惹了一些麻烦，被相关部门盯上了，不给开工，不给取证，这时，谁能解决这些问题，谁就有价值。

对此，明源君认为，地产人想要让自己的工作经验产生更多溢价，一定要做两件事：

①保持学习，不断更新自己的知识结构

为什么房企越来越看重学历？因为高学历至少证明了一件事：这群人拥有较强的学习能力，而房企，尤其是那些还处在高速成长期的房企，更看重的是个人潜力。在这个经验可以“速成”的时代，停下来，可能很快就被后来者超越。

②做个有心人，勤于观察和积累，多复盘

比如工程，有现场许多细枝末节的东西，是无法通过短期培训获得的。比如个人的心得、一些重要的做法积累下来，慢慢形成自己的一套管理方法论，这样的经验是别人偷不走的。

明源君认识的一位工程经理，每天工作结束后都会做复盘，把重点工序做法、缺陷问题、管理心得，梳理成文件存档。一个项目做下来，就形成了一套完整的工艺技术及管理手册了。这让他在下一次遇到类似问题的时候，可以快速反应，不断进步，形成良性循环。

注：特别感谢为本文提供建议和帮助的几位地产人。